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Immobilienprüfung Fuerteventura
Warum Fotos, Exposés und Immobilienportale keine Due Diligence ersetzen
Jeden Monat erhalte ich Anfragen von Käufern, die eine Immobilie auf Fuerteventura über ein Immobilienportal, soziale Netzwerke oder private Kontakte gefunden haben.
Die erste Frage lautet fast immer:
"Kannst du einmal kurz schauen, ob die Immobilie in Ordnung ist?"
Die ehrliche Antwort lautet:
Das kann niemand anhand von Fotos, einer Objektbeschreibung oder einem Exposé zuverlässig beurteilen.
Eine belastbare Einschätzung setzt voraus, dass Dokumente, Genehmigungen, Katasterdaten, technische Gegebenheiten und die tatsächliche Situation vor Ort miteinander abgeglichen werden.
Auf dieser Seite zeige ich anhand realer Praxisbeispiele aus meinem Arbeitsalltag, welche Fragestellungen bei einer Immobilienprüfung auf Fuerteventura regelmäßig auftreten und warum eine strukturierte Due Diligence vor einer Kaufentscheidung sinnvoll sein kann.
Was vor dem Kauf einer Immobilie auf Fuerteventura geprüft werden sollte
Der Kauf einer Immobilie beginnt nicht mit dem Notartermin, sondern mit dem Verständnis der Immobilie selbst.
Dabei geht es nicht ausschließlich um den baulichen Zustand eines Gebäudes. Ebenso wichtig sind die rechtliche Dokumentation, die tatsächliche Nutzung, behördliche Rahmenbedingungen und die technische Infrastruktur.
Je nach Objekt können unter anderem folgende Punkte relevant sein:
Grundbuch und Eigentumsverhältnisse
Prüfung von Eigentümerstruktur, Belastungen, Wegerechten, Dienstbarkeiten und weiteren Eintragungen.
Catastro und Flächenabgleich
Abgleich zwischen Kataster, Dokumentation und tatsächlichem Gebäudebestand.
Pool, Anbauten und Nebengebäude
Prüfung der Dokumentation und Einordnung möglicher Erweiterungen.
Bewohnbarkeit und Nutzung
Einordnung vorhandener Nutzungsunterlagen, Bewohnbarkeitsnachweise und Fertigstellungsbescheinigungen.
Wasser und Infrastruktur
Anschlussmöglichkeiten, Wasserversorgung, Wasserrechte und technische Besonderheiten.
Photovoltaik und Energie
Dokumentation, Eigentumsverhältnisse, Netzanschlüsse und technische Unterlagen.
Gemeinschaft und laufende Verpflichtungen
Gemeinschaftsregeln, Kostenstrukturen und mögliche Verpflichtungen.
Die häufigsten Probleme bei Immobilien auf Fuerteventura
Die meisten Immobilienprobleme entstehen nicht durch Betrug oder bösen Willen.
Häufig sind sie das Ergebnis historischer Umbauten, unvollständiger Dokumentation oder fehlender Abstimmungen zwischen verschiedenen Datenquellen.
Nicht dokumentierte Anbauten
Abweichungen zwischen Catastro und Realität
Pools ohne vollständige Dokumentation
Pozos ohne belastbare Nachweise
Fehlende Nutzungsunterlagen
Unklare Wasserrechte
Photovoltaikanlagen ohne vollständige Dokumentation
Offene behördliche Fragestellungen
Unvollständige technische Unterlagen
Praxisbeispiel: Vor-Ort-Prüfung einer Wunschimmobilie in Triquivijate
Dieses Beispiel zeigt die Prüfung einer Immobilie, die ein Käufer auf einem spanischen Immobilienportal gefunden hatte.
Im Rahmen der Vor-Ort-Besichtigung ergaben sich mehrere Fragestellungen, die anhand des Inserats nicht belastbar beurteilt werden konnten.
Im Mittelpunkt standen unter anderem:
-
bauliche Erweiterungen
-
Pool
-
Pozo
-
Dokumentationslage
-
technische Plausibilität
Das Beispiel verdeutlicht, weshalb eine Kaufentscheidung nicht ausschließlich auf Bildern und Verkaufsbeschreibungen basieren sollte.
Praxisbeispiel: Behördenabfrage im Ayuntamiento Betancuria
Nicht jede relevante Information befindet sich in den Unterlagen eines Verkäufers.
Je nach Immobilie können objektbezogene Abfragen bei Behörden erforderlich werden.
Im dargestellten Beispiel wurden Informationen zur kommunalen Grundsteuer (IBI) sowie weitere objektbezogene Daten eingeholt.
Der Vorgang verdeutlicht, warum eine Immobilienprüfung häufig über die reine Dokumentenanalyse hinausgeht.
Praxisbeispiel: Wasseranschluss und Infrastruktur beim CAAF
Insbesondere bei Grundstücken und ländlichen Immobilien spielt die Wasserversorgung eine zentrale Rolle.
Dabei ist entscheidend, ob ein Anschluss vorhanden ist, welche technischen Voraussetzungen bestehen und welche Folgekosten entstehen können.
Der dargestellte Vorgang zeigt einen konkreten Einblick in die Prüfung infrastruktureller Rahmenbedingungen auf Fuerteventura.
Praxisbeispiel: Umbauten und Genehmigungen in Pájara
Viele Käufer möchten eine Immobilie nach dem Erwerb modernisieren oder erweitern.
Bereits vor dem Kauf sollte geprüft werden, welche Maßnahmen zulässig sein können und welche Genehmigungen hierfür erforderlich sind.
Das Beispiel aus Pájara zeigt, weshalb die baurechtliche Ausgangssituation bereits vor einer Kaufentscheidung verstanden werden sollte.
Due Diligence auf Fuerteventura erklärt
Der Begriff Due Diligence beschreibt die strukturierte Untersuchung einer Immobilie vor einer Kaufentscheidung.
Je nach Objekt können dabei technische, rechtliche, dokumentarische und wirtschaftliche Fragestellungen eine Rolle spielen.
Ziel ist es, Risiken frühzeitig zu erkennen und eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu schaffen.
Für welche Immobilien eine Prüfung besonders sinnvoll ist
Nicht jede Immobilie auf Fuerteventura birgt dieselben Risiken. Je nach Objektart unterscheiden sich Dokumentationslage, technische Infrastruktur, Genehmigungssituation und rechtliche Rahmenbedingungen teilweise erheblich.
Während bei einer modernen Neubauimmobilie häufig die Fertigstellungsunterlagen und die technische Dokumentation im Mittelpunkt stehen, rücken bei älteren Bestandsimmobilien, Fincas oder Grundstücken oftmals Fragen zu Umbauten, Wasserrechten, Catastro, Genehmigungen und tatsächlicher Nutzung in den Vordergrund.
Eine strukturierte Immobilienprüfung kann insbesondere bei folgenden Objektarten sinnvoll sein:
Fincas
Landhäuser
Bestandsimmobilien
Immobilien mit Pool
Immobilien mit Pozo
Photovoltaik-Immobilien
Grundstücke
Investmentobjekte
Je komplexer die Immobilie, desto wichtiger wird ein belastbarer Abgleich zwischen Dokumentation, tatsächlichem Gebäudebestand und den jeweiligen rechtlichen sowie technischen Rahmenbedingungen.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienprüfung auf Fuerteventura
Kann eine Immobilie anhand von Fotos bewertet werden?
Nein. Fotos und Objektbeschreibungen vermitteln lediglich einen ersten Eindruck. Aussagen über Genehmigungen, Dokumentation, Catastro, technische Infrastruktur, Wasserrechte oder mögliche Risiken lassen sich daraus regelmäßig nicht ableiten. Für eine belastbare Einschätzung müssen Unterlagen, Behördeninformationen und die tatsächliche Situation vor Ort miteinander abgeglichen werden.
Warum ist ein Catastro-Abgleich sinnvoll?
Der Catastro dient der steuerlichen und administrativen Erfassung von Grundstücken und Gebäuden. In der Praxis können Abweichungen zwischen Katasterdaten, Dokumentation und tatsächlichem Gebäudebestand auftreten. Ein Abgleich hilft dabei, Unstimmigkeiten frühzeitig zu erkennen und spätere Überraschungen zu vermeiden.
Wann werden Behördenabfragen notwendig?
Behördenabfragen können sinnvoll sein, wenn Informationen zur Nutzung, zu Genehmigungen, zur Grundsteuer (IBI), zu Umbauten oder zu infrastrukturellen Rahmenbedingungen benötigt werden. Welche Stellen eingebunden werden müssen, hängt immer von der jeweiligen Immobilie ab.
Welche Rolle spielen Anwälte und Architekten bei einer Due Diligence?
Spanische Rechtsanwälte, Architekten und technische Fachleute übernehmen die rechtliche bzw. technische Bewertung ihrer jeweiligen Fachgebiete. Sie bilden einen wichtigen Bestandteil einer umfassenden Immobilienprüfung und liefern belastbare Einschätzungen zu Dokumentation, Genehmigungen, Verträgen und baulichen Fragestellungen.
Sind Neubauten ebenfalls prüfenswert?
Ja. Auch bei Neubauimmobilien sollten Dokumentation, Genehmigungen, technische Unterlagen, Fertigstellungsnachweise und die vertraglichen Rahmenbedingungen geprüft werden. Eine Neubauimmobilie ist nicht automatisch frei von Risiken oder offenen Fragestellungen.
Weiterführende Informationen
Sie möchten eine unabhängige Einschätzung zu einer konkreten Immobilie erhalten? Weitere Informationen finden Sie auf meiner Seite zur Kaufberatung auf Fuerteventura.
Ausführliche Antworten zu Dokumenten, Bewohnbarkeit, VV-Lizenz, Umbauten, Energieausweisen, Catastro und weiteren Prüfungsfeldern finden Sie in meinem FAQ-Bereich.
Ausgewählte Immobilien werden diskret und nicht öffentlich vermarktet. Informationen zum Off-Market-Bereich finden Sie hier.
Informationen zu NIE, Residencia, Bankkonto, Versicherungen und administrativen Prozessen auf Fuerteventura.
Das vollständige Leistungsportfolio für technische und rechtliche Prüfleistungen finden Sie bei AMV INTERNATIONAL REALTY.
