Die Ley 7/2026 verändert wesentliche Vorschriften zur touristischen Nutzung von Wohnungen auf den Kanarischen Inseln. Sie ersetzt die Ley 6/2025 nicht, sondern ergänzt und präzisiert einzelne Regelungen, die für Eigentümer, Käufer, Vermieter und Immobilieninvestoren auf Fuerteventura unmittelbar relevant sind.

 

Besonders wichtig ist die neue rechtliche Abgrenzung zwischen touristischer Vermietung, Saisonvermietung und anderen Formen der vorübergehenden Wohnungsüberlassung. Entscheidend sind nicht allein die Bezeichnung und die Laufzeit eines Mietvertrages. Maßgeblich sind auch der tatsächliche Aufenthaltsgrund, die Vertragsgestaltung, die Art der Vermarktung und die reale Nutzung der Immobilie.

 

Bei einer Vermietung für einen zusammenhängenden Zeitraum von höchstens 31 Tagen kann eine touristische Nutzung vermutet werden. Diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn nachgewiesen wird, dass die Vermietung einem anderen gesetzlich zulässigen Zweck dient und die tatsächliche Nutzung diesem Zweck entspricht.

 

Ein Saisonvertrag muss deshalb auf einem konkreten und nachvollziehbaren Grund für den vorübergehenden Aufenthalt beruhen. Dies kann beispielsweise eine zeitlich begrenzte berufliche Tätigkeit, ein Studium, eine Fortbildung, eine medizinische Behandlung oder ein anderer vorübergehender Aufenthaltsgrund sein.

 

Der Vermieter ist verpflichtet, den Grund für den vorübergehenden Wohnbedarf bereits vor Abschluss des Vertrages abzufragen. Dieser Grund und sein Zusammenhang mit der vereinbarten Vertragsdauer müssen ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten werden.

 

Eine allgemeine oder pauschale Formulierung reicht für eine belastbare Vertragsgestaltung nicht aus. Ebenso wenig genügt es, einen Vertrag lediglich als Saisonvertrag zu bezeichnen, wenn die tatsächliche Nutzung einer touristischen Vermietung entspricht.

 

Für Eigentümer entsteht dadurch ein deutlich höherer Dokumentationsbedarf. Aufenthaltsgrund, Mietdauer, Vertragszweck und vorhandene Nachweise müssen inhaltlich zusammenpassen und nachvollziehbar aufbewahrt werden.

 

Bestehende VV-Erklärungen und Einträge im Tourismusregister sollten ebenfalls nicht ungeprüft als dauerhaft gesicherte Nutzungsrechte betrachtet werden. Die zuständigen Stellen können kontrollieren, ob die baurechtlichen, technischen, kommunalen und dokumentarischen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

 

Fällt eine solche Prüfung negativ aus, kann eine bestehende Erklärung außer Wirkung gesetzt werden. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann die Immobilie anschließend auch aus dem Tourismusregister entfernt werden.

 

Besondere Bedeutung hat die neue Rechtslage deshalb beim Verkauf einer Immobilie. Eine vorhandene VV-Angabe im Immobilienexposé bedeutet nicht automatisch, dass die bisherige touristische Nutzung auf den neuen Eigentümer übergeht oder nach dem Eigentümerwechsel unverändert fortgeführt werden kann.

 

Vor dem Kauf muss geprüft werden, welche Erklärung ursprünglich eingereicht wurde, wem sie zugeordnet ist, auf welcher städtebaulichen Grundlage die Nutzung beruht und welche Auswirkungen die notarielle Eigentumsübertragung auf die bisherige touristische Tätigkeit hat.

 

Für bestimmte konsolidierte touristische Nutzungen sieht das Gesetz vor, dass die Wirkung der bisherigen Erklärung bei einer Übertragung des Eigentums enden kann. Für bestimmte Übertragungen im Erbfall besteht dagegen eine gesonderte, zeitlich begrenzte Regelung.

 

Eine weitere wichtige Änderung betrifft bestimmte Altverfahren. Eigentümer, die bereits vor dem Inkrafttreten der Ley 7/2026 eine Declaración Responsable eingereicht hatten, aber die erforderliche kommunale Vorabmitteilung über die klassifizierte Tätigkeit noch nicht vorgelegt haben, können diese unter den gesetzlichen Voraussetzungen bis zum 31. Juli 2027 nachreichen.

 

Wird die erforderliche Mitteilung nicht innerhalb dieser Frist eingereicht, sieht das Gesetz die unmittelbare Beendigung der touristischen Tätigkeit und das automatische Erlöschen der betreffenden Erklärung vor.

 

Darüber hinaus enthält die neue Rechtslage technische Anforderungen an touristisch genutzte Wohnungen. Dazu gehören unter anderem Vorgaben zur nutzbaren Fläche, zur Anzahl der Badezimmer, zur Energieeffizienz, zur Warmwasserbereitung und zum Zugang zur Immobilie.

 

Bei einer nicht befestigten Zufahrt zur Immobilie muss dieser Umstand in der Werbung und Vermarktung ausdrücklich angegeben werden. Auch die technische Beschaffenheit und Erreichbarkeit des Objekts können somit für die touristische Nutzung relevant sein.

 

Die touristische Nutzbarkeit einer Wohnung ist deshalb keine isolierte Frage des Tourismusregisters. Sie ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Baurecht, kommunaler Planung, technischer Eignung, Vertragsgestaltung, tatsächlicher Nutzung und vollständiger Dokumentation.

 

Für Käufer bedeutet dies, dass eine beworbene Ferienvermietungsmöglichkeit erst nach einer vollständigen Prüfung in die Immobilienbewertung und Wirtschaftlichkeitsrechnung einbezogen werden sollte.

 

Eine VV-Angabe, ein historischer Registereintrag oder eine Aussage des Verkäufers sind für sich genommen keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

 

Vor dem Immobilienkauf sollten mindestens die baurechtliche Situation, die touristische Nutzungsgrundlage, die kommunalen Mitteilungen, der Stand möglicher behördlicher Prüfungen, die technischen Voraussetzungen und die Folgen des Eigentümerwechsels geklärt werden.

 

Für Eigentümer bedeutet die Ley 7/2026, dass bestehende Unterlagen, Verträge und Registrierungen jetzt systematisch miteinander abgeglichen werden sollten.

 

Für Vermieter wird eine präzise Vertrags- und Nachweisdokumentation unverzichtbar. Besonders bei kurzfristigen Saisonverträgen müssen der konkrete Aufenthaltsgrund, die vorgesehene Aufenthaltsdauer und die tatsächliche Nutzung miteinander übereinstimmen.

 

Für Käufer steigt die Bedeutung einer vollständigen technischen, dokumentarischen und rechtlichen Due Diligence. Die behauptete oder bisherige Vermietungsmöglichkeit darf erst dann wirtschaftlich bewertet werden, wenn ihre rechtliche und tatsächliche Grundlage nachvollziehbar geprüft wurde.

 

Die zentrale Erkenntnis lautet:

 

Nicht jede kurzfristige Vermietung ist automatisch rechtssicher. Nicht jede bestehende VV-Erklärung stellt ein dauerhaft gesichertes Nutzungsrecht dar. Und nicht jede als Ferienimmobilie angebotene Immobilie eignet sich tatsächlich für das geplante Vermietungsmodell.

 

Erst wenn Standort, baurechtliche Zulässigkeit, Vertragsgestaltung, technische Eignung und Dokumentation zusammenpassen, entsteht eine belastbare Grundlage für eine Vermietungs- oder Kaufentscheidung.