FAQ – Rechtliche Grundlagen & Immobilienprüfung auf Fuerteventura (SIC)
1. Welche Dokumente muss ein Verkäufer beim Immobilienverkauf auf Fuerteventura vorlegen?
Ein Verkäufer muss eine aktuelle Nota Simple, die Escritura, den Katasterauszug, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (LPO/Cédula) sowie IBI‑Nachweise der letzten vier Jahre bereitstellen.
Bei Wohnungen kommen Comunidad‑Protokolle, Gebührennachweise und mögliche Sonderumlagen hinzu. Fehlen Dokumente oder bestehen Widersprüche, entstehen Verzögerungen oder rechtliche Risiken.
2. Warum ist eine anwaltliche Prüfung beim Immobilienkauf unverzichtbar?
Der Notar prüft in Spanien keine baurechtlichen oder finanziellen Risiken.
Ein Anwalt kontrolliert Hypotheken, Pfändungen, Küstenschutz, illegale Anbauten, Eigentumsverhältnisse und steuerliche Risiken wie den 3 % Einbehalt.
Ohne diese Prüfung kaufen Käufer faktisch „im Blindflug“ und übernehmen im Zweifel fremde Lasten.
3. Welche Umbauten sind ohne Genehmigung erlaubt – und welche nicht?
Kleine Arbeiten wie Malerarbeiten, Fliesen, Türen gelten als Obra Menor und sind meist nur anzeigepflichtig. Strukturelle Änderungen, Maueröffnungen, Leitungsverlegung, Dacharbeiten, Poolbau oder Raumänderungen sind Obra Mayor und benötigen ein Proyecto Técnico und eine Baugenehmigung.
Illegale Umbauten gefährden die Bewohnbarkeit, führen zu Bußgeldern und können den Verkauf blockieren.
4. Was ist der Unterschied zwischen VV und LAU – und warum ist das wichtig?
VV ist die touristische Kurzzeitvermietung und erfordert eine VV‑Lizenz, die ab 2026 strengen Zonen, technischen Standards und einer 10‑Jahres‑Sperre bei Neubauten unterliegt.
LAU ist die mittelfristige Vermietung (3–11 Monate) und bleibt immer zulässig, unabhängig von touristischen Restriktionen.
Für viele Objekte ist LAU die einzige rechtssichere und stabile Nutzungsform.
5. Welche Rolle spielen NRUA und NRA bei der Vermietung?
Die NRUA bestätigt die baurechtliche Nutzungsfreigabe einer Einheit.
Die NRA ist ab 2026 die operative Registrierung, ohne die kein Inserat auf Airbnb/Booking veröffentlicht wird.
Fehlt eine dieser Komponenten, ist die touristische Vermietung nicht legal – auch wenn das Objekt bewohnbar ist.
6. Welche Risiken bestehen bei Bestandsimmobilien mit VV‑Lizenz?
Bestehende VV‑Lizenzen gelten nur als vorläufig konsolidiert.
Innerhalb von fünf Jahren müssen Eigentümer neue technische Mindeststandards, insbesondere Energieeffizienz, Mindestflächen und Belüftung, nachweisen.
Eigentümergemeinschaften können mit 3/5 Mehrheit die touristische Nutzung verbieten oder höhere Umlagen verlangen.
7. Warum ist der Energieausweis (CEE) für Kauf und Vermietung so wichtig?
Der Energieausweis ist Pflichtdokument und beeinflusst Wert, Finanzierung und Vermietbarkeit.
Ab 2030 verlieren Immobilien mit schlechter Klasse (E–G) deutlich an Marktwert und können in bestimmten Modellen nicht mehr vermietet werden.
Banken bewerten Objekte mit Klasse G bereits heute mit Abschlägen von 30.000–40.000 €.
8. Welche technischen Risiken sind auf Fuerteventura besonders relevant?
Typische Problemfelder sind Betonkarbonatisierung, Feuchtigkeit, mangelhafte Abdichtung, ungeeignete Aluminiumrahmen und veraltete Elektrik.
Diese Faktoren beeinflussen nicht nur die Sicherheit, sondern auch Wert, Energieeffizienz und Bewohnbarkeit.
Eine technische Prüfung ist daher zwingend.
